實例描述（8%）：重點關注描述是否清楚、選擇特殊實例是否有說明，附實例照片和位置圖。

說明：

1） “4號文”摘要

原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。近三年內所在或相似區域的交易實例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。

2）國家標準《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2017）摘要

《土地利用現狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、73個二級類，一級類主要按土地用途，二級類按經營特點、利用方式和覆蓋特征進行續分。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。

3）價格內涵一致的要求

選定可比實例后，應建立價格比較基礎，統一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。應披露特殊實例名義成交價與實際成交價的差異和重要調整方式。

（2）可比因素選擇（5%）。重點評審：是否包括影響地價的全部主要因素、因素選擇是否合理、修正系數確定的理由和標準。

說明：

在因素選擇時，正常情況下選如下因素，特殊情況相應增刪因素：1）交易時間（必選）；2）交易情況（必選）；3）交易方式或者理解為價格類型（必選）；4）土地使用年限（必選，可在個別因素中體現）；5）區域因素；6）個別因素。不同用途的土地，影響其價格的因子不同，修正的具體因子應根據估價對象的用途確定，亦可根據當地政府公布的基準地價系數修正表中的用途修正系數確定。在常見評估中，往往評估的是公允市場價值，所以2）、3）經常被合并在一項考慮。

在進行區域因素及個別因素修正時，各因素的選定及權重因用途不同而異，例如商服用地的繁華度、臨街等權重比區域環境、宗地面積等重要，住宅用地的交通、景觀（江景、山景）比臨街、形狀等重要，工業用地的集聚度比區域環境重要等。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。

區域因素：

A.基礎設施狀況（用宗地外“╳通”反映）；

B.商服繁華度（商服用地選用距城市市級或區級或街區級商服中心的距離遠近反映）

C.對外聯系和方便程度(用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離遠遠及設施狀況來反映)

D.道路通達度（用道路類型、道路級別、寬度、長度道路的相對位置來反映）

E.公交便捷度（用公交路線、站點分布、車流量及?？看螖祦矸从?，工業用地可以不選）

F.公用設施完善度（用中小學、幼兒園、銀行、醫院、農貿市場的擁有量、距離和它們的級別來反映）

G.環境質量優劣度（用污染程度反映）

H.綠地覆蓋率（辦公、住宅用地選，也可考慮景觀的差異）

I.產業集聚（用區域內大中型企業數量、開發區、工業區或無企業集中分布來反映，工業用地選）

J.規劃限制（區域的規劃限制）

K.自然災害狀況（視情況可設可不設，如地震區、地震裂縫區等）

個別因素：

A.容積率

B.宗地面積

C.宗地形狀（規劃、較規則、不規則）

D.臨街狀況（四面臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街）

E.地質條件(地形，地勢，坡度，地承載力，根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式)

F.宗地內土地開發程度（用宗地內“╳通一平”反映）

G.宗地最佳最有效利用（分析在合法前提下，是否達到了最佳最有效利用狀態）

（3）因素條件說明及說明表編制、修正系數取值標準和依據（15%）。重點評審：各條件描述是否客觀、具體、量化,修正系數確定是否依據充分、合理、與前后文是否對應一致。

（4）因素修正系數（35%）。重點評審修正是否恰當、權重設置是否合理。其中情況修正體系占5%，期日修正體系占7%，年期修正體系占3%，區域因素修正體系占10%，個別因素修正體系占10%。

2）期日修正注意事項：

實例的成交日與待估宗地的估價期日應接近，如果市場比較穩定且交易較少，比較的有效期限可適當延長，即選擇近年的交易實例用于比較，但最長不超過3年（劃撥土地使用權評估可適當延長）；如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（一般不超過1年，最長不超過2年）。

在編制期日修正系數表時，地價指數可根據政府公布數據或通過各年政府公布的基準地價結合市場交易推算。對于同一城市內的不同區域，由于發展程度不同，期日修正大小也有異，凡使用該區域各年的基準地價比推算期日修正系數的，關注其是否反映價格的變動。

3）年期修正

待估宗地的剩余使用年限為估價期日至待估宗地權利終止日止的剩余使用年限，比較實例的剩余使用年限為比較實例交易時至比較實例宗地權利終止日止的剩余使用年限，非估價期日至比較實例宗地權利終止日止的剩余使用年限。

4）區域因素修正

要求因素選擇全面、恰當；條件說明前后一致；修正取值與條件說明吻合；修正方向正確。

5）個別因素修正注意事項：

要求因素選擇全面、恰當；條件說明前后一致；修正取值與條件說明吻合。

① 容積率條件指數

容積率修正通常應作為個別因素中的一項。但當可比實例與估價對象容積率差異較大，且對地價影響較大時，可根據《城鎮土地估價規程》要求，進行單獨修正，并且增加必要的分析說明。

②面積條件指數

實際應用中注意不同用途土地對面積的要求不同，不同地域對土地面積要求不同，應考慮地域因素等對面積要求不同的影響。

③宗地形狀指數

注意當宗地面積較大，足以滿足用地需要時，形狀不規則對土地利用的影響可能很小。

④地形坡度指數

一般而言，地形平坦為優；注意高檔的住宅用地對坡度的要求也許與其他用地是相反；注意表土及其他土壤價值對估值的影響。

⑤地質條件指數

一般而言，地基承載力大于25噸/平方米屬優，在20－25噸/平方米屬較優，在12－20噸/平方米屬一般，在8－12噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方米屬劣?？蓪⒌刭|條件按地基承載力的大小分為優、較優、一般、較劣、劣五個等，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降。

⑥規劃條件限制指數

較為常見的情況有限制用途、高度、容積率，并充分考慮是否存在限制自持、限制轉讓、限制銷售對象、限制最小分割單元等產權限制條件對地價的影響。

（5）地價計算（10%）。重點審查公式及計算是否正確、是否有實例可比性分析、是否給予了與最終取值接近性明顯有差異的三個比準價格合理的權重等。

說明：

根據“4號文”，評估土地出讓價格時，1）各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過40%。即 (高比準價格-低比準價格) /低比準價格≤40%，對超過40%的，應另選實例予以替換。實例不足無法替換的，應對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權重考慮因素之一。2）比較實例的修正幅度不能超過30%，即：（實例修正后的比準價格-實例價格）/實例價格≤30%。

（6）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關要求。

2.收益還原法

（1）總收益確定（20%）。重點審查實例可比性、收益內涵說明是否清楚（如：經營收益還是出租收益；是否存續租賃合同等）、因素選擇及修正是否合理；有無詳細測算過程。

客觀收益的確定應采用市場比較法求證或通過收集、分析相關數據求取，并考慮衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益。

說明：根據“4號文”，評估土地出讓價格時，“確定土地收益，應通過調查市場實例進行比較后得出，符合當前市場的正?？陀^收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地，按規劃建設條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應不少于3個。”

（2）總費用及參數確定（20%）。重點審查費用構成項目是否全面、正確，數據來源依據充分，費用取值符合正?？陀^費用或政策規定要求，對沒有文件規定的，每項費用的確定過程要有清晰的說明，有詳細的推算過程。

（3）房屋純收益（15%）。重點審查房屋重置價、折舊、房屋現值、建筑物還原率、房屋純收益，各項計算及參數取值依據充分、合理；步驟清晰。

（4）土地純收益確定（5%）。重點審查土地純收益的公式及計算過程是否正確。

說明：如果估價對象或其上蓋建筑物已經簽署了一定年期租賃合同的，在合同有效期內均應按照合同約定的收益和支出計算純收益。

（5）土地還原率確定（15%）：重點審查是否詳細說明了土地還原率確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。

（6）地價測算（10%）：重點審查公式及計算過程是否正確。應根據估價對象的客觀收益方式選用不同的測算公式。

（7）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關要求。

3.剩余法

Ø 剩余法一（適用于評估待開發土地的價格）

（1）待估宗地開發利用方式確定（10%）：重點審查待估宗地條件分析；規劃設計說明；市場分析；土地用途、容積率確定。要求分析全面、透徹，說明清楚，用途、容積率確定符合規劃和設計的要求，并考慮了市場供求狀況等。

說明：對出讓合同與規劃指標不一致者，根據當地政府有關補地價的規定和上述文件中關于用途、建筑面積調整的有關約定處理，一般情況下，近期的政府批復更具效力。

注意待估宗地的最有效利用方式、不動產總價確定、開發成本測算，是否存在較高的邏輯關聯性。

（2）不動產總價估算（20%）：重點審查待估宗地開發完成后不動產總價的估算方法選擇及理由；方法應用的合理性及測算過程；取值依據的充分性。

說明：根據“4號文”，評估土地出讓價格時，“對于開發完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能采用估算的未來售價”“開發完成后用于出租或自營的項目”“按照前述收益還原法的有關技術要求評估”，即應“假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。”

估算開發完成后的不動產價值時，應注意以下幾點：

1）售價預測合理：根據現時的房地產價格及走勢、政策影響，預測建成后售價。

2）銷售時間預測合理：符合估價期日的政策規定。

根據“4號文”，評估土地出讓價格時，“假設的項目開發周期一般不超過3年。”

3）銷售情況預測合理：要根據市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題。

4）租賃時要考慮出租率及租金增長情況。評估土地出讓價格時，開發完成后用于出租或自營的項目，按照前述“4號文”中收益還原法的有關技術要求評估測算。

5）注意可售面積與總建筑面積的區別，計算售價或租金時用可售面積。

（3）開發成本估算（20%）：重點審查成本構成（土地開發：開發費用、管理費用等；房地產開發：前期工程費、建安工程費、專業費用、管理費用等）是否全面，取值依據是否充分，且標準說明清晰，測算正確合理。

說明：

1）開發成本是項目開發建設期間所發生的一切社會必要費用的總和。

在土地開發項目中，整個開發項目的開發成本包括購地稅費、開發成熟地的開發費用、管理費用、投資利息和銷售稅費；在房地產開發項目中，整個項目的開發成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。

2）開發周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產的開發過程進行確定。對于大型開發項目，應分期建設，分期投入資金。

3）計算開發成本時一般用總建筑面積。

（4）利息計算（10%）。重點審查開發周期、利息率、計息周期（動態法通過折現考慮）及其計算公式是否準確，要求有詳細的說明。

說明：運用靜態法公式時，地價款、土地開發費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。

（5）利潤計算（10%）：重點審查利潤率選取依據、合理性，公式計算（動態法通過折現考慮）是否正確，要求有詳細的說明。

說明：

利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。開發利潤的計算基數和相應的利潤率主要有以下4種：

1)計算基數＝土地取得成本+開發成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：

直接成本利潤率＝開發利潤/（土地取得成本+開發成本）

2)計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率＝開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用）

3) 計算基數＝土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：

成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息）

4)計算基數＝開發完成后的房地產價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：

銷售利潤率=開發利潤/開發完成后的房地產價值

在測算開發利潤時要注意計算基數與利潤率之間的匹配，實際操作中一般取投資利潤率或銷售利潤率。

如果采用動態法，因折現率的取值中綜合考慮了利息率及利潤率，利息、利潤不單獨測算，如果單獨測算利潤的，適當扣分。

（6）稅金及其銷售費用估算（10%）：重點審查購地稅費、銷售稅費的確定是否符合國家現行標準，銷售費用估算是否有依據和標準，計算是否正確，特別是銷售費用，需根據可比市場的普遍狀況確定，要求有詳細的說明。

（7）地價計算（5%）：重點審查計算公式及詳細計算過程是否正確。

（8）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關要求。

Ø 剩余法二（適用于評估現有不動產中所含土地價格）

（1）不動產總價估算（20%）：重點審查已建成的房地產總價的估算方法選擇及理由；方法運用的正確性及詳細測算過程；取值依據的充分性。不動產價格測算應選用市場比較法或收益法進行計算，需要明示相關案例來源。

（2）房屋重置價估算（25%）：重點審查成本構成項目（建安成本、專業費用、管理費用、利息、利潤等）是否全面、合理，取值依據是否充分，測算過程詳細。

（3）房屋折舊（15%）。重點審查折舊年限或者折舊率確定是否正確、依據的充分性。

說明：房屋折舊包括物理折舊、功能折舊和經濟折舊，需要在報告中全面、客觀地描述房屋使用狀況，深入分析。

（4）房屋現值（5%）。重點審查公式及計算過程是否正確。

（5）交易稅費估算（10%）：重點審查銷售費用和銷售稅、費的選取是否全面、正確，依據是否充分、合理；計算正確。

（6）地價計算（10%）：重點審查計算公式及詳細計算過程是否正確。

（7）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關要求。

Ø 剩余（增值收益扣減）法

根據《劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見（試行）》（自然資辦函〔2019〕922號），在評估劃撥國有建設用地使用權地價時采用的剩余法稱為剩余（增值收益扣減）法，即在《城鎮土地估價規程》剩余法思路上衍生技術路線，通過出讓土地使用權價格扣減土地增值收益的方法。

鑒于目前尚無地方公布經科學論證的土地增值收益實際情況，暫按下列比例賦分，后續根據實際情況予以調整。

（1）出讓土地使用權價格評估（40%）：重點審查地價定義、方法選擇、計算公式、測算過程、結果確定等，具體可結合所選方法進行賦分折算。

（2）土地增值收益（35%）：重點審查土地增值收益測算的思路（10%）、路徑方法（10%）、案例選?。?0%）、以及測算結果的科學性、可信度（5%）。

說明：

根據“自然資辦函〔2019〕922號”關于土地增值收益的規定：

1）地方已經公布經科學論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權價格直接扣減相對應的土地增值收益。

2）對未公布土地增值收益的地區，估價機構可在滿足數理統計要求的前提下，選擇案例和技術路線測算土地增值收益。

3）對于僅在地方政府文件或基準地價中規定出讓金繳納比例的，不宜將其作為經科學論證的土地增值收益，不得直接扣減該比例測算劃撥地價。

（3）地價計算（10%）：重點審查計算公式及詳細計算過程是否正確。

（4）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關要求。

注意：

1）剩余法一和剩余法二均有明確的適用范圍，兩種方法混淆使用且未有充分理由闡述分析的屬嚴重錯誤。

2）評估地上建筑物持續使用的土地，應按《規程》要求測算不動產價值、現值，但在估價結果確定上，應綜合考慮評估目的，并結合估價經驗對各測算價格進行判斷調整，同時說明對不同估價方法的測算結果進行增值或減值調整的原因。此外，不能將該類土地設定為待開發用地，應按照剰余法二思路計算。

4.成本逼近法

（1）土地取得費估算（15%）：重點審查土地取得費用構成項目是否全面、正確、依據充分，取值是否客觀、合理，說明清晰。

擬出讓宗地作為個例實際支出而非所在區域同類土地普遍性需支出的費用，不能納入成本。

說明：

1）土地取得費的構成項目必須符合《中華人民共和國土地管理法》及土地所在地人民政府的相關規定。這是一個模擬的過程，實際上是估價期日的客觀土地取得費。

2）土地取得成本應通過調查當地正常情況下因取得土地實際發生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準差異的合理性。

根據“4號文”，國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標等指標流轉費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。

征收集體土地時，土地取得費應包含土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，及被征地農民的社會保障費用。

根據新修訂的《土地管理法》，征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次；征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。”

城鎮國有土地的土地取得費可按拆遷安置費計算，主要包括：拆除房屋及構筑物的補償費、拆遷安置補助費，應根據當地政府規定的標準結合市場確定。

從市場購入土地時，土地取得費就是獲取土地的價格（應為客觀合理的公開市場價格，非特殊交易）。需注意價格內涵（如“×通一平”，是否含出讓金等），避免與土地開發費等重復計算。

3）農村集體土地取得費與土地征收、征用前的用地類型有較大關聯，報告中需對此作出分析。

（2）土地開發費估算（15%）：重點審查待估宗地的開發程度描述與地價定義是否吻合，開發期限、開發狀況和相應的開發費用標準是否明確，依據是否充分、說明清晰，取值是否客觀。

說明：

土地開發費按該區域同類土地的客觀成本費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域同類土地普遍開發費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。注意區分宗地內開發程度與宗地外的開發程度。“×通一平”一般情況下是指宗地紅線外“×通”，宗地紅線內土地平整。宗地紅線外的土地開發費用要客觀計算道路建設費、基礎設施配套費、公用設施配套費和小區開發費；宗地紅線內的土地開發費一般有土地平整費和小設施配套費。

（3）相關稅費估算（10%）：重點審查相關稅費組成是否全面、合理，費用的確定依據是否符合國家現行標準，取值是否客觀、說明清晰。以下情形可以評定為五等以下：構成有2個及以上漏項或多項，如將新增建設用地有償使用費及各項專項基金納入了相關稅費；或取值明顯不合理。

說明：

1）征地過程中發生的稅費一般有：

①占用耕地時的耕地占用稅，詳見2018年12月29日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議通過《中華人民共和國耕地占用稅法》（自2019年9月1日起施行）。

人均耕地不超過1畝的地區（以縣、自治縣、不設區的市、市轄區為單位，下同），每平方米為10元至50元；人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8元至40元；人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米為6元至30元；人均耕地超過3畝的地區，每平方米為5元至25元。

此外，2019年7月25日廣東省人民代表大會常務委員會公布《廣東省人民代表大會常務委員會關于廣東省耕地占用稅適用稅額的決定》（廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會公告第41號），于2019年9月1日施行。

②廣東已經取消了占用耕地時的耕地開墾費，可考慮占用耕地的成本；

③占用菜地的新菜地開發建設基金（菜地與耕地只用其一，詳見地方標準）；

④當地政府規定并取得上級政府批復同意收取的其他有關稅費。

2）稅費須為正常稅費，其他非正常性支出如土地閑置費等不能計入成本。

3）根據“4號文”規定，“國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。”

（4）利息計算（10%）：重點審查利息率選擇、開發周期的設定、計息期等是否合理，計算是否正確。

說明：按照所界定土地開發程度的正常開發周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入利息，按復利計息。因利息不斷地發生變化，計算中要注意估價期日的利息率。

（5）利潤計算（10%）：重點審查利潤率選取是否合理、依據充分。

說明：一般采用投資利潤率計算。土地開發總投資包括土地取得費、土地開發費和各項稅費。應按照土地開發性質和各地實際情況，確定開發中各項投資的正?；貓舐?。

（6）土地增值收益估算（10%）：重點審查增值率或增值額的確定依據是否充分、合理、說明清晰。

（7）相關修正估算（10%）：重點審查年期修正與土地增值取值的對應性、區位及個別因素修正是否合理，依據充分；土地還原率的取值依據是否充分。

說明：價格修正與確定，如果采用成本逼近法測算的是某一開發區的平均地價，還應考慮土地利用率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤，將不可出售土地的價格及開發成本分攤到可出讓的土地中。

（8）地價計算（5%）：重點審查公式及詳細計算過程是否正確。

說明：估價期日在2007年7月1日之后的以出讓為目的的工業用地評估，受《全國工業用地出讓最低價標準》（國土資發〔2006〕307號）限制。

（9）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關要求。

5.公示地價系數修正法

Ø 基準地價系數修正法

（1）基準地價簡介（25%）。是否全面、清晰地介紹了基準地價內涵（15%）,包括基準地價制定及公布時間、文件、估價期日、設定開發程度、容積率、年期等；基準地價修正體系是否說明全面、清楚、針對性強（10%）。

說明：

1）根據“4號文”規定，“采用的基準地價，應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。”“在已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價系數修正法進行評估。”

2）關注當地基準地價的內涵指基準地價的估價期日、生地價或熟地價（具體為幾通一平）、是土地級別價或區片價或路線價、是地面地價還是樓面地價、對應的土地使用年限及其容積率等。在不同的城市，其基準地價的內涵、構成可能不同，具體應調整的內容和方法也可能不同，故在使用城鎮基準地價系數修正法時，應根據當地基準地價的內涵、構成及其相應的修正系數體系確定調查項目及修正系數。

3）一般情況下，基準地價均按“工業”“住宅”“商服”“公共服務用地”四大類進行劃分，其他用途的土地則需按照當地的基準地價文件公布的劃分原則進行歸類和確定對應的基準地價。

4）關于基準地價超期使用問題，根據《關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）》（中估協發[2012]27號），“基準地價標準已超過三年，但尚不足六年的，應在估價報告中解釋使用基準地價系數修正法的必要性及該基準地價體系的可用性，如必須且能夠使用的，應在估價報告中定量分析當地土地市場的趨勢變化，并進行相應的期日修正。”據《國土資源部辦公廳關于實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》(國土資廳發〔2015〕12號)，基準地價超過6年未全面更新的，在土地估價報告中不再使用基準地價系數修正法。

（2）宗地級別確定（5%）：說明宗地所處位置及所對應的土地級別及價格。

（3）修正過程（45%）：

編制待估宗地因素條件說明表（20%），表中所列項目應與基準地價修正體系表一致；各項因素條件說明具體、客觀、量化，與區域因素、個別因素分析的情況一致；

編制待估宗地因素修正系數表（10%），重點審查修正系數取值與條件說明是否吻合；

其他因素修正（15%），主要審查開發程度、容積率、期日、年期修正等因素的取值是否合理、依據充分，與其他方法是否對應一致，計算是否正確。根據基準地價修正體系，開發程度和容積率修正有可能已經包含在區域因素修正和個別因素修正中。

特別注意：若待估價宗地為商住用地等情況，進行商服用地容積率修正時，應查閱基準地價公布文件選取適合的容積率修正體系。

（4）地價計算（10%）：重點審查計算公式與內涵介紹是否一致，計算過程是否詳細、正確。

（5）方法運用完整性（15%）：重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關要求。

Ø 標定地價系數修正法

（1）標定地價體系簡介（25%）。是否全面、清晰地介紹了標定地價內涵（15%）,包括公示地價制定及公布時間、文件、估價期日、土地開發程度、容積率、價格類型、權利特征、使用年期等；標定地價修正體系是否說明全面、清楚、針對性強（10%）。

說明：根據“4號文”規定 “在已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價系數修正法進行評估。”結合我省實際，各地主要開展了商服、住宅、工業、公共服務用地以及混合用途等用地類型的標定地價評估。

（2）標準宗地選?。?%）：說明待估宗地所處位置、以及與所在區域標準宗地間土地條件、土地利用狀況等情況。

（3）修正過程（45%）：

編制待估宗地因素條件說明表（20%），表中所列項目應與標定地價修正體系表一致；各項因素條件說明具體、客觀、量化，與區域因素、個別因素分析的情況一致；

編制待估宗地因素修正系數表（10%），重點審查修正系數取值與條件說明是否吻合；

其他因素修正（15%），主要審查開發程度、容積率、期日、年期修正等因素的取值是否合理、依據充分，與其他方法是否對應一致，計算是否正確。

（4）地價計算（10%）：重點審查計算公式與內涵介紹是否一致，計算過程是否詳細、正確。

（5）方法運用完整性（15%）：重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關要求。

（四）地價確定（3%）

重點審查評估結果可信度分析、最終地價確定依據與方法。

說明：

由于不同的估價方法數據來源于不同途徑，所得到的估價結果的可信度應有差異。估價結果最終取值可以取算數平均值，亦可取加權平均值，甚至可以取眾數或者其中某一價格。應解釋對不同評估方法結果賦予相應權重的原因，明確最終地價確定的依據與方法。

五、第四部分附件（5%）

重點審查：委托估價函、委托方營業執照、估價對象權屬證明原件核實及蓋章、位置示意圖、估價對象及實例照片、現場勘查記錄表、估價師現場查勘照片、機構備案公函、估價師證書、其他重要附件（例如：待開發土地的規劃批準文件、改變用途的有關批文、拆遷公告、他項權利查詢資料等相關批文及圖件）。

以下情形可以評定為五等以下：缺少權屬證明材料或附記頁，或附記頁有遮擋或復印模糊等。

六、總體評價（5%）

重點審查：

1.整份報告的分析針對性、完整性、合理性、邏輯性、一致性（4%）：描述是否一致、語句是否通順、有無錯字、有無疏漏；

2.報告制作標準與設計（1%）：格式是否規范、制作是否美觀。

七、整體修正

報告整體修正是針對報告整體情況，若認為以上項目對某個問題的嚴重性考慮尚有不足，可視嚴重程度分別給與降0.5-2等修正，但降等需有充分明確的理由說明。對不同階段的整體修正幅度設立不同權限，初審專家最高降0.5等，主審專家最高降2等，會審會可以靈活使用。

（一）簽字、蓋章相關問題處理意見

蓋章頁未體現估價結果且未上傳估價結果一覽表的，降0.5等，估價結果上有蓋章的不予降等。

（二）出讓報告相關問題處理意見

1.關于“4號文”技術思路問題。出讓土地估價報告中存在“劃撥土地使用權人申請以協議出讓方式辦理出讓未按4號文要求評估劃撥價”等技術思路問題，降0.5等。

2. 估價目的、估價期日、地價定義、估價依據、估價原則、附件、估價方法選擇、地價確定以及方法應用不符合“4號文”規定的，可在評審系統各細項中評為“五等以下”，若此類問題超過5項（含5項），再以“估價報告整體修正”降0.5等。

（三）抵押報告相關問題處理意見

根據《中華人民共和國物權法》規定，不動產抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。針對抵押目的報告，產權資料是必備要件，它既體現估價對象抵押的合法性，又能判斷是否已存在抵押等他項權利。

1.抵押報告附件未上傳產權證明材料，降2等；如上傳了產權證明，但缺少附記頁，或有遮擋，或復印模糊等，降1等；

2. 如果根據估價報告可明確判斷地上物已取得權屬證書，而未上傳建筑物產權證明的，降1等，有上傳建筑物產權證明，但證明模糊等的，降0.5等；

3.關于抵押報告上傳產權證書不清晰問題。抵押報告上傳產權證書不清晰按未上傳產權證書的扣分原則處理。

（四）其他事項處理意見

1.書寫錯誤、嚴重筆誤問題處理意見。土地估價報告中書寫錯誤、嚴重筆誤（如公式打印錯誤、年期前后不一致等）等問題嚴重影響了土地估價結果的可信度和估價行業的社會聲譽，為從根本上杜絕類似現象，初審、主審專家對此類錯誤應予以充分關注，并在報告評審表的存在問題一欄中詳細注明錯誤出處（頁碼、段落、問題）。

若此類錯誤累計達到或超過三處，即在報告整體修正系數取值中，予以降0.5等處理；若累計達到或超過五處，則予以降1等處理；若此類疏誤導致估價結果出現顯著偏差的，則不受前述累計項數的限制，評審專家可視影響程度輕重作相應處理。上述情況均要在“總體問題”一欄中進行列示。

2.關于成本逼近法中計入新增建設用地使用費的處理意見。根據財政部、原國土資源部、中國人民銀行《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》（財綜〔2006〕48號）規定，“市、縣人民政府在規定的時間內依法足額繳納新增建設用地土地有償使用費”、“嚴禁市、縣人民政府和有關部門將新增建設用地土地有償使用費轉嫁由用地單位繳納”，新增建設用地使用費不應計入土地成本。若在報告評審中發現成本逼近法仍計入新增建設用地使用費，給予整體修正降0.5等處理，再視具體情況確定報告等級。

3.關于估價方法存在實質錯誤的處理意見。估價方法中有一種方法存在實質性問題的，如市場比較法中選用評估案例、使用驗收通過但未公布的基準地價且無有關可使用證明等，原則上降2等，若報告中存在其他實質錯誤則在此基礎上繼續扣分。

4.關于土地估價報告套用模板問題。土地估價報告因套用模板出現未完全替換評估對象實際情況等問題，屬于土地估價專業評估師態度問題，至少降0.5等，再視情節輕重由會審會決定是否再降等。

5.土地估價機構在報告備案時，需將在各地方土地行政部門備案的備案函上傳至土地估價機構資質證書一欄，代替以前的土地評估中介機構注冊證書，需將在報告中簽字的土地估價師的資格證書上傳至土地估價師一欄。

報告評審中，報告評審專家要查閱簽字土地估價專業評估師是否在備案函中。如果簽字估價師不在備案函中則報告屬于無效報告；若附件中沒有上傳備案函，但確屬于在行政部門備案過的估價機構，降0.5降，若附件中沒有上傳備案函也確實沒有在行政部門備案的，報告為不及格報告。未上傳土地估價專業評估師資格證且經查簽字估價師確為該機構備案估價師的降0.5等。

6.地價定義是土地估價報告的重要組成部分，它體現了價值內涵，當地價定義本身設定存在問題，如與委托函不一致、用途、容積率、年期等設定與法定有出入而未說明原因；或地價定義與估價過程、估價結果不一致，如計算的基礎設施狀態與設定的不一致等，都屬于較嚴重問題，在“估價報告整體修正”中降1等處理。