房地產企業土地增值稅的開發成本核算

成本費用核算對房地產開發企業加強經營管理．提高經濟效益具有重要作用，為保證及時準確地提供核算資料，成本費用核算應注意以下幾點要求：

一、正確劃分開發成本與期間費用的界限

嚴格區分開發成本和期間費用是對房地產企業來說是很重要的，例如某房地產開發企業10月份開發新項目發生一筆水電費130000元，如果這筆水電費與所開發的房地產項目有關，則應計入“開發成本-開發間接費用”，那么在土地增值稅匯算清繳的過程中可以列入開發成本按照20%加計扣除；如果與所開發的項目無關，屬于企業的日常發生，則應計入“管理費用”，那么在土地增值稅匯算清繳的過程中列入期間費用，不能加計扣除。所以對房地產開發企業來講正確區分成本費用是至關重要的。

開發成本是為開發建設產品(土地或房屋等)而發生的直接支出(如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等)，以及開發間接費用(即指企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、辦公費、水電費等)，開發產品成本以產品的開發項目為歸屬對象。而企業行政管理部門發生的組織管理費用、銷售費用和財務費用，因與產品的開發無直接關系，不易確定其歸屬哪一個特定的開發產品，故以期間為歸屬對象，不計入開發成本，只有劃清兩者的界限，才能正確計算各期損益。

二、正確劃分哪些支出應計入開發成本費用與不應計入開發成本費用

房地產開發企業在其開發經營過程中，由于經濟活動復雜多樣，致使費用開支的用途也是多種多樣的，并不是所有的耗費都能計入開發成本費用。例如某房地產開發企業10月份開發新項目發生一項工程款100萬，但后附發票備注欄內未注明項目名稱、項目地點，按照國家稅務總局公告2016年23號規定，在發票備注欄中注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。所以，上述未按規定在發票備注欄填寫相關備注的行為，不僅違反發票管理辦法的規定，還直接影響計稅成本的扣除則該筆工程費用在土地增值稅匯算清查時應當剔除，不能列入開發成本，不能按照20%加計扣除。

與開發經營有關的耗費由成本費用列支，如房屋開發建設領用的材料物資，支付管理人員的工資等；與開發經營無關的耗費由其他項目列支，如固定資產的盤虧、毀損、非常損失、公益救濟性捐贈支出、違約罰款、賠償金等。企業必須按照前述國家規定的成本費用開支范圍進行核算，如實反映開發經營耗費，不得亂擠成本，亂攤費用，隱瞞利潤，或少計成本，少攤費用，夸大利潤。