【實務】新租賃準則下租賃期的確定

《企業會計準則第21號——租賃》第十五條 租賃期，是指承租人有權使用租賃資產且不可撤銷的期間。第十七條 租賃負債應當按照租賃期開始日尚未支付的租賃付款額的現值進行初始計量。

那么問題來了：

1、新租賃準則下，企業租賃的辦公用房即總部大樓，合同約定租賃期為一年，根據企業的慣例，每年都會重新簽訂合同，此時能否采用簡化的處理辦法？

2、新租賃準則下，企業租賃的辦公用房即總部大樓，合同約定租賃期為五年，但根據企業的慣例，每五年會續簽一次合同，且管理層有意圖和能力在經營期間會一直持續租賃，這種情況下如何確定租賃期間？

3、新租賃準則下，企業租賃的辦公用房即總部大樓，合同約定租賃期為五年，企業有意圖在持續經營期間持續租賃，但是五年后由于客觀原因（如政府拆遷、所有權人不續約等）企業能否續租存在不確定性，這種情況下如何確定租賃期間？

4、新租賃準則下，企業租賃的辦公用房即總部大樓，合同約定租賃期為五年，但企業由于主觀原因，不能合理估計五年后是否續租，這種情況下如何確定租賃期間？

5、新租賃準則下，企業租賃的辦公用房即總部大樓，合同約定租賃期為五年，企業合理估計五年后企會搬遷至新的辦公大樓，現有的租賃合同不再續約，這種情況下如何確定租賃期間？

以下為咨詢陳老師（chenyiwei）后的回復意見：

1、雖然租賃合同形式上是每年一簽，但是實質上企業的租賃是持續性的，且所涉及租金或租賃資產的原值金額較大，所以不得采用簡化處理的方法。

2、企業有意圖和能力在經營期間持續租賃，考慮到經營的持續性，可以以工商營業執照的登記的期間并考慮自身的持續經營能力作為租賃期，確認使用權資產和租賃負債。

3、由于客觀原因企業能否續租存在不確定性，但是目前合同約定的五年時間可以得到保證，擬按照五年作為租賃期，確認使用權資產和租賃負債；如后續客觀情況出現變化（如可以續租五年，但是后續期間仍然存在不確定性），根據新的客觀情況延長租賃期間至新的合同期，根據延長的租賃期間增加確認的使用權資產和租賃負債的金額。

4、由于企業主觀不能合理估計五年后是否續租該租賃資產，擬以五年作為租賃期，確認使用權資產和租賃負債；待企業可以合理估計會續租該資產，或者新簽訂租賃合同時，再以新的約定的租賃期確認使用權資產和租賃負債。

5、由于企業確認五年后會明確搬遷至新的辦公大樓，擬以五年作為租賃期，確認使用權資產和租賃負債；搬遷至新的辦公樓后，綜合考慮管理層的意圖、持續經營期間、合同約定的租賃期間等因素，確定新的租賃期。

本文來自知乎：關小羽，審計人的實務總結。